一般質問「空き家対策と空き家活用について」2015-03-04

出雲市議会平成26年度第４回定例会（3月議会）では、一般質問が、平成27年（2015）3月3日（火）～3月5日（木）の３日間行われ、湯浅啓史は3月4日（水）に２つの項目について質問しました。

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空き家対策と空き家活用について

このページは、「空き家対策と空き家活用について」の内容です。
この日の一般質問回答を含む議事録全文（PDFファイル）はこちらをご参照ください。

質問項目

空き家に関わる市の窓口として整備される、縁結び定住課の定住推進事業で進めるワンストップサービスと、防災安全課の空き家対策事業で進めるワンストップ窓口について
1. 対応窓口のワンストップ化（ワンストップサービス）とは何を目指すのか
2. ２つのワンストップ窓口の違いは何か
3. 具体的にそれぞれの窓口はどこに置かれるのか
空き家対策事業で整備される「空き家台帳」について
1. 何が記載されるのか
2. 何を目的に使用されるのか
定住推進事業で進められている「いずも空き家バンク」について
1. その仕組み
2. 実績
3. トラブル対応

質問事項：空き家対策と空き家活用について

「空家等対策の推進に関する特別措置法　　通称：空き家対策特別措置法」が平成26年11月に成立し、先般、先週の木曜日ですが、平成27年2月26日に一部施行となりました。（H27/5/26（完全施行））
そして、「空き家等に関する施策を総合的かつ計画的に実施するための基本的な指針」についても、同日2月26日に通告されました。
この法律では、
●空き家対策のための体制づくりに関すること
●実態把握のための調査に関すること
●空き家対策の計画に関すること
●空き家に対する措置に関すること
などが書かれています。

そして、この法律に沿った施策が、来年度、出雲市でも実施されようとしています。
すなわち
●市役所内部の連携体制の整備と相談体制の整備
●来年度予定されている「空き家調査」と「空き家台帳整備」
●既に定住対策の観点から実施されている「いずも空き家バンク」
などです。これらの事柄について、以下の質問をしますので、お答えいただきますよう、よろしくお願いします。

まづ第一点目は、窓口機能についてです。
これは、空き家対策特別措置法では、「市町村内の関係部局による連携体制を整備」、「空家等の所有者等及び周辺住民からの相談体制の整備」に対応する部分となります。

空き家に関わる市の窓口として整備される、縁結び定住課の定住推進事業で進めるワンストップサービスと、防災安全課の空き家対策事業で進めるワンストップ窓口について
■対応窓口のワンストップ化（ワンストップサービス）とは何を目指すのか
■２つのワンストップ窓口の違いは何か
■具体的にそれぞれの窓口はどこに置かれるのか
お聞かせください。

次に第二点目は、調査と台帳整備に係る部分です。
これは、空き家対策特別措置法では、「市町村内の空家等の所在等の把握」、「空家等に関するデータベースの整備等」、に対応する部分となります。

空き家対策事業で整備される「空き家台帳」について、市内約7,000戸が調査されるとの事ですが、
■何が記載されるのか
■何を目的に使用されるのか
お聞かせください。

第三点目は、既に進められている「いずも空き家バンク」についてです。
これは、空き家対策特別措置法では、「空家等及びその跡地の活用の促進」の一部に対応する部分となり、定住対策の観点から、既に進められている事業です。

定住推進事業で進められている「いずも空き家バンク」について、
■その仕組み、■実績、■トラブル対応
についてお答えください。

仕組みは具体的に、どのような物件がどのような経緯をたどって掲載されるのか？掲載された物件への問い合わせにどのように対応するのか、どこまで立ち入るのか？という点です。
トラブル対応については、当然紹介にとどめられると思うのだが、契約がからむ事柄であり、紹介後トラブルは発生していないかという点です。

以上お答えいただきますよう、よろしくお願いします。

高田茂明総合政策部長

それでは、空き家対策と空き家活用についてのご質問にお答えをいたします。
初めに、対応窓口のワンストップ化というのは、何を目指すのかというご質問でありますけれども、一般的にはワンストップサービスとは、一つの場所でさまざまなサービスが受けられる環境のこととされております。地方公共団体では、役所内の窓口を一本化する総合窓口をワンストップサービスと称していることが多く、本市においても可能な限り、１か所の窓口で手続を行うことができる体制をつくりまして、市民の負担を軽減し、利便性の向上を目指すというものであります。

次に、二つのワンストップ窓口の違い、それからそれぞれの窓口はどこに置くのかとのご質問でありますけども、縁結び定住課におきましては、平成１９年度（2007）から定住に関する情報を集約いたしまして、一つの窓口で住まいや仕事、それから支援制度等総合的な情報提供を行いまして、定住促進を図っております。定住情報の一つといたしまして、所有者が賃貸、貸し出し、あるいは売買を希望された空き家、もしくは空き地の情報を出雲空き家バンクに登録いただきまして、情報提供を行っているところであります。こうした中、先ほどご指摘いただきましたように、全国的に防災や衛生面での問題のある空き家が増加し、国民生活に深刻な影響を及ぼしていることを背景に、昨年１１月空き家等対策の推進に関する特別措置法が制定されたところであります。本市におきましては、適切な管理が行われず、倒壊の恐れや景観を損なうなどの問題のある空き家、いわゆる特定空き家等による諸問題の対策を重点的に実施するため、もう一つの窓口として新年度から防災安全課に、この総合窓口を設置し、この問題に対して全庁的に取り組むこととしております。

次に、二つ目の空き家台帳についてお答えをいたします。
この空き家台帳には何が記載されるのかということでありますけれども、法律では、実態調査の結果、空き家として把握した建築物等について、台帳化に努めるよう規定されております。また、本年２月に、国が示しました空き家等に関する基本的指針では、空き家等の所在地及び現況、所有者等の氏名に加えまして、特定空き家に対する措置内容、それから、その履歴等が記載事項として示されております。今後は、この指針及び本年５月に示される予定の特定空き家等に対するガイドラインを参考に決定していくこととしております。

また、これを何を目的に使用するのかということでありますけれども、空き家台帳は、主として市民から寄せられる苦情、相談等に対応し、特定空き家の所有者や管理者に助言や指導を行うための基礎資料として活用いたします。また、台帳化する空き家等の中には、第三者が利用可能な空き家も存在すると思われます。こうしたことから、所有者の同意のうえでインターネット等を通じまして、広く購入、あるいは賃貸しようとする方への情報提供に活用することも可能ではないかと考えているところであります。

続いて、今、市が行っております出雲空き家バンクについてであります。その仕組みでありますけれども、現在、市では、定住にかかわるホームページ、広報誌、そして今年度からは、固定資産税の納税通知書の送付に合わせまして、出雲空き家バンクの制度を周知するとともに、掲載する物件の募集を行っております。そして、これをご覧になった空き家所有者から、申し込みをいただくのに際しましては、この制度は、情報提供事業であること。市は、仲介にあたる行為は行わないこと。交渉や契約は当事者間で行っていただくことなど、重要事項を説明しております。そのうえで了承が得られますと、ホームページに掲載する物件、登録情報、あるいは写真等につきまして、申込書に同意事項を記載して署名と押印後、これを提出していただき、再度、ホームページの掲載内容の再確認をしていただいて空き家バンクに登録すると。このような仕組みでございます。

次に、実績でありますけれども、出雲空き家バンク制度がスタートした平成１９年度（2007）から今年、２月末までで空き家につきましては１０５戸の登録がありましたけれども、このうち７２戸が成約しております。また、空き地につきましては、３２筆の登録に対しまして、２０筆が成約いたしました。

最後に、トラブルへの対応でありますけれども、市の対応といたしましては、先ほど述べましたように、所有者の方と利用希望者の物件の現地見学までとしておりまして、その後の交渉や契約につきましては、当事者間で行っていただいております。また、不動産のかかわることでありますので、当事者から仲介希望がありますと、市内の不動産業者を紹介しております。したがって、空き家バンク制度におきましては、これまで市としてトラブルに対応したというケースはございません。
以上、答弁といたします。

湯淺啓史

それでは、まずは、ワンストップの窓口のことにつきまして、意見なりを述べさせていただきたいと思います。この空き家対策特別措置法、それから、示された指針では、空き家対策のための体制づくり、そして空き家の実態把握のための調査、そして空き家及びその跡地の活用の促進、そして特定空き家に対する措置を行うことまで、いわゆる一体的に考えられていると読めるんですけれども、ですから、これは安全対策、これは定住対策というような分け方ではなく、一つの窓口で空き家というものに対応しましょうということが趣旨ではないかなという気がします。
であるならば、今回、設けられます防災安全課の窓口で縁結び定住課が行っていらっしゃる空き家バンクというところまでカバーできるような体制をとらないと、一つの窓口とは言えないのではないかなという気がしております。ぜひ、その点は再考していただいて、まず、問い合わせをされる方の目線で体制を整備していただきたいなというふうに思っております。どうぞよろしく、お願いいたします。

続いて、調査についてですけれども、先ほど、これから始まるということですが、ガイドラインで空き家というものの概念が示されました。特定空き家のほうは、５月にもう一度示されると思いますが、今回、７，０００戸の調査ということですが、これは、今回ガイドラインで示された空き家等に該当するのか、それとも、特定空き家に該当するものなのか。
それから、調査の開始時期、それから期間というものが決まっておればお聞かせください。よろしくお願いします。

坂本　隆防災安全管理監

ご質問いただきました市内にある７，０００戸の空き家でございますけれども、これにつきましては、総務省が５年に一度実施しております統計上の数字でございます。この数字は、危険空き家も含めました、いわゆる調査上のルールに従った空き家全体のことでございまして、そのうち統計の中で老朽化でありますとか、そういうものについては、１，４３０戸というのが統計上の数字でございます。今度、こちらのほうで調査をいたします空き家につきましても、これは統計ではなくて、現地の実施調査も含めたものになりますので、いわゆる実数がつかめるようになると思いますけれども、この７，０００というのも、いわゆる人が住んでいない空き家全体の数が７，０００でございまして、そのうちに特定空き家というものが含まれるというふうに考えております。

それから、次のご質問の調査の開始時期とか、あるいは期間でございますけれども、これも実際の、まずは現地に出る前に、いろいろな情報から空き家の概数等の一時的に調査をいたしましたうえで現地のほうへ出かけてまいりますけれども、現在、着手する段階につきましては、まず先ほどご質問の中にもありましたけれども、市の中の体制、あるいは空き家対策を進めていくためには、市のほうで対策の計画というのをつくってまいります。その計画をつくるうえでは、市の内部だけではなくて、委員の皆様でありますとか、住民代表の皆様でありますとか、あるいは不動産関係の専門の方等も入っていただいて計画を策定してまいります。その中で、詳細調査につきましても、協議をしながら進めてまいります。参考までに他の自治体での例を調べておりますけれども、おおむね６か月程度、現地の調査がかかっている例がありました。
以上でございます。

湯淺啓史

先ほど、ちょうど計画というようなことが出てまいりましたので、そのことに進みたいと思います。現在、進められようとしているのは、いわゆる体制の整備、窓口の整備、そして実態把握ということで、調査をするということと、台帳整備ということが進められようとしているんですけども、この法律の中、あるいはガイドラインの中で示されている中で、まず計画をつくりなさい。空き家に対する計画をつくりなさいということ。そして、それをつくるにあたり、あるいはいろいろな措置をするにあたり、協議会というものを組織することができますよというようなことが書かれております。
この部分は、今回の予算案などで次年度に向けた動きが、ちょっと読めてこないのですけども、この動きというのは、今後、当然やられるというふうに考えてよろしいのでしょうか。この点だけ、簡潔にお願いします。

坂本　隆防災安全管理監

こちらのほうの計画づくりや、あるいはこの計画づくりのための協議会についても、本市においても取り組んでいきたいというふうに考えております。

湯淺啓史

よろしくお願いいたします。
それでは、空き家バンクのほうのことに移りたいと思います。
先ほど、契約のところには一切立ち入らないとお話をされました。当然、そうだと思っております。ただ、これを、問い合わせをした側から、あるいは紹介を受けた側から感じてもらいたいのです。やはり、何が信頼がおけるって、出雲市がやっているということが一番信頼がおけることだと思うんです。出雲市の空き家バンクだから相談をしましたよ。あるいは掲載しましたよと。そういった物件に対して、あとは当事者間でやってくださいというのは、なかなか無理があるんじゃないかなという、私も気がいたします。当然、そこで不動産業者さんとかに紹介はされるというふうに、先ほど言われましたけれども、まずはその前に、空き家バンクの運営そのものには、宅地建物取引業者等の関係業者団体との連携に関する協定を締結することが考えられるというふうに、ガイドラインで示されております。特に、契約事がかかわるものです。特に土地であったりとか、中古の住宅であったりとか、そういったことを当事者間で話すということに際して、まずは情報提供をする段階から、業者さんの団体と十分に話し合われて、協定までちゃんと締結される、そういったことがあって初めてできることではないかなという気がいたします。
空き家バンクの情報を、実際に見てみますと、既に仲介業者さんがある、いわゆる賃貸の空室情報まで載っているわけですね。
これは、ここら辺のことを業者さんとの間でちゃんと詰めておられるのかな、どうなのかなというところが非常に心配になります。いわゆる空室情報が載ってるわけです、今。空き家バンクの中に。これは、果たしてどうかな、どういったものかなという疑問があります。ですから、そこは、業者さんなんかとしっかりと話されたうえで進められるべきというふうに思います。
また、窓口においても、非常に専門的な相談というものが、今後考えられると思います。そこで、市の職員さんだけでは対応できないようなことについて、どういった体制をとっていくのか、これは不動産業者さんだけじゃないと思います。さまざまな業種の方々と、連携していかないといけないと思います。そういった体制を十分つくっていかなければならないと思います。
先ほどの空き家バンクを運営するうえでの業者さん団体との協定みたいなことについての考え、これはあるのかないのかだけお聞かせ願いたいと思います。よろしくお願いします。

高田茂明総合政策部長

ご指摘いただきましたように、空き家バンクが、今情報提供ということにとどまっておりますけれども、今後、定住を進めていくうえで、この事業も積極的に進めていきたいと考えておりまして、そのためには、こういった不動産業界の方々との協定、もしくは連携、こういったことは必要であるともいますので、今後検討させていただきたいと思います。

湯淺啓史

先ほど、かなりの実績があったという報告も受けております。
それから、今後は、こういった情報というのは非常に大事になってくるし、どんどんやっていただきたいことだと思うので、そこら辺のところの体制をしっかりとしていただきますことを、さらにお願いをいたします。
そして、最後に、再度申しあげますけれども、トラブル回避の観点のいうのを持たないといけないと思います。そしてまた、目線としては、当事者、相談する人、提供する人の目線が、安心して問い合わせができるという環境構築、そういった観点から専門家の方々の意見というものは必要だろう。もちろん、協議会というのは今後立ち上げられるというふうに思いますが、そこの中にそういった方々が入られて、十分に検討されるということが必要だと思います。さらには、今後は、措置が入ります。特定空き家に、どういった措置、最終的には、行政の代執行というところまでの措置が、そこに対してさまざまな専門家の意見を入れなさいということが指針の中にも示されているわけですから、ぜひ、早目に協議会というものを組織していただきたいというふうに思います。
それと加えて、空き家を取り巻くさまざまな情報、これは幅広く、そして的確にＰＲをしていただきたいというふうに思います。と申しますのが、実際の固定資産税のことにもかかわってくる話であります。それからまた、放っておきますと、そういった行政の代執行というところまでいってしまう可能性のある情報であります。そういったことについて、的確にＰＲをしていただかないといけないと思います。
まずは、空き家とならないように、それぞれの所有者の方に意識をしていただくこと。そこからのＰＲが必要だというふうに思います。やむなく空き家となってしまったものについては、しっかりと管理をしていただく方法を考えていただくと。そしてまた、特定空き家と判定する場合があること。こういったこともしっかりと住民の方々にお知らせをしないといけない。それが市の責務だというふうに思います。そして、空き家バンクなどの利活用についての情報も、しっかりとＰＲとして流していただきたいと思います。というのが、どんどん空き家が出てきて、じゃあ、壊しましょう、建物を排除しましょうといっても、使い道のない空き地がどんどんできたって、どうしようもないわけでありまして、それをどう活用していくかということが市として考えなければいけない部分だというふうに思っております。それを、どのような方法がありますよとか、市としてはこういう考え方をしていますよ、という情報をいち早く住民の方々にお知らせをしていただきたい。
そのためにも、最初に戻りますけども、ワンストップサービス、ワンストップ窓口というものを、本当の意味でのワンストップ窓口にしていただきたい。そのように思いますので、ぜひ、よろしくお願いいたします。
以上で、私の質問を終わらせていただきます。